KPR: Fixed vs Floating — Mana yang Lebih Menguntungkan?

KPR Fixed vs Floating, kira kira mana lebih untung? Bagi banyak orang, membeli rumah adalah keputusan besar yang akan mempengaruhi keuangan dalam jangka panjang. Salah satu keputusan penting saat mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah memilih antara bunga FIXED atau FLOATING.

Pilihannya tidak sesederhana memilih mana yang lebih rendah. Ini adalah keputusan jangka panjang yang membutuhkan pemahaman mendalam tentang cara kerja kedua jenis bunga tersebut. Di bawah ini, kita akan membahas perbedaan bunga FIXED dan FLOATING, beserta simulasi nyata agar kamu bisa memilih yang terbaik sesuai kebutuhan dan kondisi finansialmu.

Simulasi KPR dengan Bunga FIXED vs FLOATING

Misalnya, kamu ingin membeli rumah dengan harga Rp800 juta, dan memiliki uang muka (DP) Rp160 juta (20%). Artinya, kamu akan mengajukan KPR sebesar Rp640 juta dengan tenor 20 tahun.

Berikut adalah estimasi cicilan berdasarkan gaji bulanan sebesar Rp9 juta.

Pertanyaan pertama:

Berapa sih cicilan ideal jika gaji kamu Rp9 juta per bulan?
Rekomendasi umum adalah cicilan maksimal 30–40% dari gaji, yang berarti kisaran cicilan ideal antara Rp2,7 juta – Rp3,6 juta per bulan.

Tapi, kenyataannya, cicilan KPR bisa jauh lebih besar. Yuk, kita lihat bagaimana perbedaan bunga FIXED dan FLOATING mempengaruhi cicilan kamu!

1. Bunga FIXED (Tetap di Awal, Naik Setelahnya)

Cara Kerja:
Bunga ditetapkan tetap untuk beberapa tahun pertama (biasanya 1–5 tahun). Setelah itu, bunga akan mengikuti suku bunga pasar, yang seringkali naik drastis.

Kelebihan:

• Cicilan tetap dan mudah direncanakan di awal, cocok untuk kamu yang baru bekerja atau memiliki cashflow yang terbatas.
• Menyediakan kemudahan budgeting karena kamu bisa merencanakan pengeluaran dalam 3–5 tahun ke depan tanpa kejutan.
• Bisa digunakan untuk menabung atau investasi di awal karena cicilan ringan.

Kekurangan:

• Setelah masa fixed selesai, bunga akan melonjak. Misalnya, cicilan bisa naik dari Rp4,2 juta ke Rp7 juta per bulan!
• Lonjakan bunga bisa membuat pembayaran KPR jadi lebih berat dan berisiko menyebabkan gagal bayar jika kamu tidak siap.
• Biasanya, bunga floating yang diterapkan setelah masa fixed juga tinggi, bisa mencapai 11–13%.

Simulasi Skema Bunga Fixed:

• Tahun 1–5: bunga tetap 5%
• Tahun ke-6 dan seterusnya: bunga naik menjadi 12%

Cicilan 5 tahun pertama:
💸 Rp4.224.000 per bulan

Cicilan tahun ke-6 dan seterusnya:
💥 Rp7.040.000 per bulan

Cocok Untuk:
Orang yang berencana naik gaji dalam 5 tahun atau yang bisa mempercepat pelunasan di tahun-tahun awal.

2. Bunga FLOATING (Mengikuti Suku Bunga Pasar)

Cara Kerja:
Bunga langsung mengikuti suku bunga pasar yang dipengaruhi oleh BI Rate dan kondisi ekonomi, sehingga cicilan bisa naik maupun turun.

Kelebihan:

• Cicilan bisa turun jika suku bunga turun, meskipun ini tidak selalu terjadi dalam jangka panjang.
• Langsung tahu kondisi riil cicilan jangka panjang, sehingga tidak ada kejutan setelah 5 tahun.
• Bisa menguntungkan jika BI Rate turun dalam jangka panjang.

Kekurangan:

• Cicilan fluktuatif dan bisa berubah-ubah, membuat budgeting lebih sulit.
• Tidak ada kepastian — setiap tahun bisa ada perubahan, tergantung kondisi ekonomi dan suku bunga.
• Cicilan awalnya lebih besar, bisa mencapai Rp6 juta – Rp7,5 juta per bulan, yang cukup memberatkan.

Simulasi Skema Bunga Floating:

• Tahun 1–5: bunga tetap 5%
• Tahun ke-6 dan seterusnya: bunga naik ke 12%

Cicilan estimasi (bunga 10%):
💸 Rp6.160.000 per bulan
Jika bunga naik menjadi 13%:
💥 Cicilan bisa tembus Rp7.500.000 per bulan

Cocok Untuk:
Orang yang memiliki penghasilan stabil atau joint income dan siap menghadapi ketidakpastian suku bunga.

3. Kombinasi Strategis: Fixed Lalu Floating (Take Over/Refinancing)

Jika kamu tidak ingin terjebak dengan lonjakan bunga setelah 5 tahun, kamu bisa memilih untuk take over KPR ke bank lain sebelum bunga fixed berakhir.

Strategi:

• Pilih KPR dengan bunga fixed selama 3–5 tahun di awal.
• Sebelum masa fixed selesai (tahun ke-5), ajukan take over KPR ke bank lain yang menawarkan bunga lebih ringan.
• Dengan cara ini, kamu bisa menghindari lonjakan bunga yang tajam dan tetap menikmati cicilan yang lebih terjangkau.

Keuntungan:

• Tidak ada kejutan bunga tinggi setelah 5 tahun.
• Potensi menghemat ratusan juta dalam jangka panjang.
• Banyak bank yang memberikan promo bagi nasabah baru yang mengajukan take over KPR.

Catatan:

• Proses take over membutuhkan waktu dan biaya administrasi.
• Harus menjaga skor kredit dan track record pembayaran tetap bersih agar proses berjalan lancar.

Penutup: KPR Bukan Sprint, Tapi Marathon!

Membeli rumah bukan hanya soal bisa mengambil KPR atau tidak, tetapi juga bagaimana kamu bisa mengatur keuanganmu selama masa cicilan yang panjang. Jangan hanya fokus pada berapa besar cicilan yang bisa dibayar sekarang, tetapi pikirkan juga apakah kamu bisa tetap hidup nyaman selama cicilan berjalan.

KPR tidak harus membuat stres setiap bulan, lho! Dengan strategi yang tepat, kamu bisa menghemat banyak uang dan memastikan cicilan tetap ringan. Jadi, pilih KPR yang paling sesuai dengan kondisi finansial dan rencana jangka panjangmu!