Siapkah Kamu Investasi Properti?

Properti bisa dibilang merupakan investasi yang diincar semua orang suatu saat. Berbeda dengan investasi lainnya yang tidak harus dimiliki (bersifat opsional), hampir semua orang sepakat bahwa properti bersifat wajib dimiliki. Bahkan Abraham Maslow mengklasifikasikan tempat tinggal sebagai kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi paling awal.

Kendati demikian, properti merupakan jenis investasi yang memerlukan modal terbesar, banyak pemahaman, komitmen waktu, dan pertimbangan matang karena tidak terlalu bersifat likuid (tidak mudah dijual atau dipindahtangankan kapan saja).

Apabila anda menanyakan judul tulisan ini kepada saya, maka jawaban saya adalah TIDAK, saya sendiri belum siap memiliki properti saat tulisan ini terbit (November 2019).

Namun dalam menjawab pertanyaan tersebut, saya menggunakan ‘checklist’ yang menjadi bahan tulisan ini agar bisa juga anda gunakan sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan – apakah anda sudah siap membeli properti atau belum.

Sebelum kita membahas lebih lanjut kesiapan kita, tentu penting bahwa kita meluruskan pemahaman kita terhadap unsur investasi dalam properti terlebih dahulu

1.0 Cara Properti Menghasilkan Uang

Mirip dengan saham yang bisa menghasilkan keuntungan melalui dividen dan capital gain, keuntungan properti dihasilkan melalui dua hal:

1.1 Selisih nilai beli dan nilai jual,

Apabila anda berhasil menjual properti dengan harga yang lebih tinggi daripada harga beli anda, asal tidak lupa memperhitungkan inflasi dan biaya-biaya yang telah dikeluarkan sebelum propertinya dijual kembali (dibahas lengkap dibawah).

1.2 Penghasilan sewa

Apabila properti anda berhasil disewakan dan memiliki tenant, baik untuk tinggal maupun bisnis. Tentu penghasilan sewa anda harus lebih tinggi daripada seluruh biaya yang dikeluarkan untuk merawat properti tersebut.

2.0 Kelebihan Berinvestasi di Properti

2.1 Hampir mustahil rugi

Sebenarnya namanya investasi pasti bisa saja rugi, namun kemungkinannya untuk properti sangatlah minim. Kalau terjadi penurunan nilai, penurunan nilai tersebut bisa tertutupi melalui pendapatan sewa.

Satu satunya hal yang bisa membuat anda rugi total dalam investasi properti adalah bila terjadi bencana alam yang merusak properti anda. Oleh karena itu, setiap investasi properti hendaknya disertai juga dengan investasi asuransi perlindungan harta benda.

Bagaimana jika sudah tidak laku, tidak dapat penyewa juga? Baca poin kedua ini.

2.2 Memiliki Nilai Utilitas

Tidak untung? Gunakan saja sendiri

Kalaupun nilainya menurun, tidak dapat penyewa, atau tidak laku dijual kembali, properti bisa digunakan diri sendiri atau dimanfaatkan secara utilitas lainnya, misalnya kegiatan usaha atau tempat tinggal keluarga. Properti memiliki nilai utilitas tertinggi dibandingkan seluruh investasi lainnya.

Jadi, menurut saya properti tidak bisa rugi. Setujukah kamu?

2.3 Merupakan Instrumen Investasi yang Paling Sakti

Properti, menurut saya, adalah instrumen investasi yang paling bisa menolak tunduk pada hukum “tinggi risiko tinggi keuntungan”, karena nilai properti jarang sekali ambruk jatuh sampai parah, sedangkan kenaikannya bisa mendadak pesat bila ada kejadian tertentu. Jadi potensi return properti lebih tinggi daripada tingkat risikonya.

3.0 Kekurangan Berinvestasi di Properti

3.1 Modal Super Besar

Bukan lagi hitungan ratusan ribu atau jutaan, berinvestasi properti jelas memerlukan uang ratusan juta rupiah. Meskipun bisa dicicil dan banyak skema pinjaman yang membantu anda, tetap saja ujung – ujungnya membutuhkan uang yang jauh lebih banyak daripada instrumen investasi lainnya.

3.2 Butuh Banyak Ilmu Alias Persiapan Panjang

Berbeda dengan aset investasi lain yang bisa dipelajari dalam hitungan hari, memilih properti yang tepat memerlukan analisa mendalam bukan hanya untuk segi harga, tetapi banyak faktor lainnya seperti:

1. Lokasi properti
2. Pihak pengembang
3. Pihak Pengelola
4. Faktor ekonomi makro
5. Tren perilaku masyarakat
6. Kebijakan pemerintah

Dan hal-hal lain yang bahkan saya tidak kuasai. Sialnya kebanyakan hal tersebut tidak bisa dipelajari melalui teori, namun harus sering-sering ngobrol dengan sesepuh dan baca berita. Memilih properti, menurut saya bukan suatu ilmu yang bisa dikejar satu hari satu malam, namun hanya bisa bertambah melalui pengalaman jangka panjang.

3.3 Tidak Likuid, sulit dicairkan mendadak dan tidak bisa dipindahtangankan secara cepat

Saya tidak berkata properti susah laku. Investasi properti yang bagus tentu mudah laku bila dijual kembali. Masalahnya, dibandingkan investasi lain yang bisa berubah menjadi saldo rekening dalam hitungan hari bahkan menit, properti jelas setidaknya membutuhkan satu minggu untuk bisa menjadi saldo rekening, entah melalui proses pengagunan, penjualan, atau metode lain yang saya tidak kepikiran.

3.4 Balik Modal Cukup Lama

Ketika kita sudah mengeluarkan uang, tentu kita ingin uang tersebut cepat-cepat bekerja untuk menghasilkan lebih banyak uang untuk kita. Ketika anda membeli properti yang belum siap ditinggali, tentu ada jeda waktu pembangunan yang harus ditunggu sampai properti tersebut siap menghasilkan uang. Apabila anda berniat menyewakannya, maka akan ada waktu ekstra lagi untuk mencari penyewa.

Penghasilan sewa yang dihasilkan juga belum tentu signifikan untuk membalikkan modal anda dalam waktu cepat. Dengan penyewa yang konsisten menempati properti anda dan membayar harga wajar, mungkin dibutuhkan setidaknya 5 tahun untuk properti anda mengembalikan modal anda, dan mungkin belum untung!

4.0 Hal-hal yang harus dipahami

4.1 Pemahaman Legal

Di investasi lain, apalagi di jaman serba teknologi ini, proses legalitas yang harus dilalui sangat mudah. Hampir semuanya hanya membutuhkan selfie dengan ktp dan npwp, diverifikasi dalam hitungan jam tanpa tatap muka dengan manusia lainnya, dan langsung bisa investasi saat itu juga.

Sejauh ini belum ada fintech yang bisa membuat transaksi properti menjadi lebih mudah, karena memang banyak ketentuan hukum dan aturan yang mengatur proses transaksi properti. Maklum, nilainya properti yang cukup tinggi tentu harus memiliki landasan hukum yang jelas agar tidak merugikan banyak orang.

Akibatnya, calon investor properti pun harus mengerti banyak hal terkait legalitas berinvestasi properti ini. Beberapa sebagai contoh adalah:

1. Kewajiban pembayaran berkala – investor tidak bisa seenaknya membatalkan pembelian dan kredit mereka.
2. Kewajiban pelunasan setelah waktu tertentu – kapan investor harus melunasi seluruhnya? Saat pembangunan selesai?
3. Tanggung jawab investor terhadap properti – apakah investor boleh mengubah bentuk properti didalam maupun diluar?
4. Keabsahan pembangunan properti tersebut – apakah pengembang properti sudah mendapatkan izin yang sah dari pemerintah?
5. Keabsahan lokasi properti tersebut – apakah properti tersebut berada di lokasi yang seharusnya tidak boleh?
6. Kuasa atas lokasi: Apakah investor memiliki kuasa atas tanah di sekitarnya, atau hanya bangunan saja?
7. Keabsahan dokumen legalitas: Apakah ada klausal yang merugikan investor?
8. Pengecualian: Adakah hal-hal yang dikecualikan dalam perjanjian?

Bila anda benar-benar asing membaca poin-poin diatas, saya merekomendasikan untuk membawa orang yang mengerti hukum ketika berkonsultasi dengan agen properti, agar tidak terjadi kesalahpahaman.

4.2 Pemahaman Pajak

Namanya keuntungan selalu harus bayar pajak, darimanapun sumbernya. Investasi properti pun demikian. Namun berbeda dengan saham yang pajaknya bisa dibayarkan broker atau emiten terlebih dahulu, reksadana yang saat ini bebas pajak, atau p2p lending yang keuntungannya tinggal dilaporkan sebagai pendapatan lain-lain, pajak penghasilan properti memiliki aturan sendiri yang perhitungannya tidak sederhana

Pajak dalam properti terbagi atas beberapa komponen:

1. Pajak penghasilan final, yang paling sederhana karena hanya tinggal dilaporkan di akhir tahun
2. Pajak bumi bangunan yang memiliki rumus tersendiri dalam perhitungannya
3. Pajak pertambahan nilai yang dikenakan apabila anda membeli properti langsung dari pengembang (bukan antar individu)
4. Pajak Penjualan atas Barang Mewah, apabila nilai propertinya diatas nilai tertentu
5. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yang sayapun kurang paham apa maksudnya
6. Penerimaan Negara Bukan Pajak, yang dikenakan saat permohonan balik nama diajukan
7. Bea balik nama, sama seperti nomor 6 namun biasanya bisa diurus oleh pengembang bila membeli langsung dari mereka

Saya tidak mau sok tahu karena sayapun belum setinggi itu ilmunya, sehingga saya sarankan untuk membaca artikel ini untuk penjelasan lebih lanjut soal perpajakan investasi properti.

Yang saya ingin tegaskan, ketika menghitung budget dan estimasi balik modal, anda harus mempertimbangkan pajak yang harus anda bayarkan di depan, serta pajak yang harus anda bayarkan secara rutin, karena hal tersebut akan mempengaruhi keuntungan rutin anda dan memperlambat balik modal investasi anda.

4.3 Pemahaman Biaya

Beberapa investasi memang memiliki biaya tambahan, seperti biaya jual-beli untuk saham, biaya pengelolaan aset untuk reksadana, atau biaya transfer bank untuk p2p lending.

Dalam properti, biaya yang harus anda keluarkan bukan hanya bersifat dimuka (upfront) namun juga bersifat recurring (berulang). Beberapa biaya ini misalnya

1. Levy Developer, yaitu uang perawatan yang dipungut pengelola untuk keamanan dan lain lain
2. Uang, Gas, dan Listrik, apabila sudah terinstalasi, meskipun anda bisa saja menonaktifkan layanan-layanan tersebut untuk sementara waktu
3. Biaya perbaikan. Karena meskipun properti anda tidak digunakan, pasti akan ada kerusakan yang diakibatkan oleh alam (cuaca, serangga, roh halus, dan lain – lain)
4. Biaya asuransi. Seperti yang sudah saya jelaskan diatas, tanpa asuransi properti anda sama saja mencari penyakit.
5. Biaya agen properti, bila anda ingin seseorang yang memasarkan properti anda untuk disewakan atau dijual kembali
6. Biaya iklan, bila anda menggunakan sarana media untuk mengiklankan properti anda
7. Biaya lain-lain, misalnya transportasi untuk menemani calon penyewa apartemen anda melihat-lihat tapi gajadi beli :p

Biaya-biaya tersebut harus dipertimbangkan sebagai biaya rutin yang menggerus dompet anda terus – terusan. Apa bisa anda mendapatkan penyewa yang membayar lebih tinggi daripada biaya yang keluar? Bila ya, keuntungan sewa anda bisa membuat balik modal selama berapa lama?

5.0 Kesimpulan

Tidak bisa dipungkiri bahwa properti adalah investasi prestise yang ingin dimiliki setiap orang, bahkan mungkin menjadi kebutuhan. Sayapun tentu menargetkan suatu hari bisa berinvestasi properti.

Selain menyiapkan modal yang cukup besar, banyak juga ilmu yang harus disiapkan agar bisa memilih properti yang menguntungkan di jangka panjang, serta dibutuhkannya kemampuan mengelola properti agar bisa menghasilkan retur yang optimal, karena banyak biaya berulang terkait investasi properti serta balik modalnya cukup lama.

Semoga artikel ini memberi sedikit gambaran tentang hal-hal yang bisa disiapkan dari sekarang, meskipun saya tidak bisa membahas secara detail karena belum memiliki pengalaman juga.

6.0 Alternatif Investasi Properti

Bagi yang memang ngotot ingin melakukan investasi properti dengan modal terbatas, saat ini fintech berbentuk equity crowdfounding memberikan anda kesempatan untuk menebeng bersama investor lainnya berinvestasi dalam suatu properti. Namun demikian tentu properti tersebut bukan sepenuhnya milik anda, anda hanya mendapatkan sebagian kecil pendapatan sewa atau penjualan berdasarkan persentase investasi anda. Contohnya adalah Propertilord.

Apabila anda ingin investasi yang hanya ‘berbau’ properti namun tidak ingin properti nya langsung, ada Gradana yang bisa mewujudkannya.